Descripción

La zona de influencia, está incluida en plan de expansión y regeneración residencial del ámbito de “La fábrica de gas” del casco histórico de Oviedo, está en plena expansión y presenta un rating > del 43% en cuanto a la venta según Fragua (Atlas RE), con una mayor preferencia por los hogares de 1 o 2 habitaciones, más que por los de 3 y 4.

El estudio de mercado realizado indica que la zona seleccionada es de precios medios, con nula o muy escasa cantidad de oferta de obra nueva y mucha demanda. La tasa de esfuerzo de la población es baja todavía frente a la media de otras capitales de provincia en el norte, aunque hay importantes tensiones por el desajuste entre oferta y demanda.

El nivel socioeconómico de la zona es alto según demuestran la renta por hogar y el nivel de estudios universitarios. La población es mayor y de alta densidad.

El estudio indica que no hay casi oferta de vivienda de obra nueva de las mismas características, por lo que el precio medio del estudio agrupa también testigos similares de viviendas de segunda mano reformados. Es por ello que el rango de precio medio de venta está entre los 2.800 €/m² y los 4.500 €/m². Además, el estado de conservación juega un papel importante en la zona, ya que sí hay grandes diferencias según el estado de los inmuebles. La diferencia media al mejorar un paso el estado de conservación es del 80% del precio.

Por otro lado, el perímetro presenta características habituales de un área residencial, siendo más barato el precio por metro cuadrado de las viviendas más grandes que el de las viviendas pequeñas.

Scoring del proyecto

Nuestro scoring relaciona la rentabilidad que se estima generar, con el riesgo asumido por el inversor en el proyecto. A una mayor puntuación (A+), la relación rentabilidad-riesgo será directamente proporcional. Por el contrario, a una menor puntuación (C-), la relación rentabilidad-riesgo será inversamente proporcional.

En base a este análisis obtiene un scoring de A-.

Análisis de riesgos

Proyecto: el activo está situado en suelo urbano consolidado de uso residencial con licencia de obra concedida por lo que el riesgo urbanístico se encuentra muy acotado. La rentabilidad anualizada (TIR) se encuentra en el rango superior de los valores acordes a esta tipología de proyectos (promoción inmobiliaria). Por ello, el proyecto en este aspecto cuenta con un nivel de riesgo bajo.

Estructura de capital: El endeudamiento sobre la inversión total es de un 69,9%, un nivel de riesgo razonable para este tipo de proyectos. En este escenario, se considera que la obra comenzará a ejecutarse en el momento en el que se conceda el préstamo bancario, el cual tiene como requisito que se hayan alcanzado el 60% de las preventas. Con esta estructura, el riesgo de ejecución y de iliquidez se encuentra delimitado ya que se estima que en el mes 2 haya un nivel de preventas del 60%.

Promotor: el equipo promotor cuenta con una dilatada experiencia en el sector, está especializado en esta tipología de proyectos, lo que mitiga el riesgo y fortalece el proyecto.

Mercado: al tratarse de ventas a retail el riesgo comercial es relevante en el proyecto ya que es un ingreso que financiará parte del proyecto. El ritmo de ventas que se ha estimado es un 60% en el mes 2 y el resto en campana de Gauss en un plazo de 12 meses como máximo.

Estructura financiera: la estrategia de inversión es opportunistic. Por definición, este tipo de estrategia tiene un mayor riesgo asumido, por ello, el retorno de la inversión es superior que en el resto de estrategias. En nuestro caso, el LTV del préstamo se encuentra en un 53,8% por lo que el riesgo financiero no supone una amenaza para el proyecto.

Variación de costes de Ejecución: los costes de ejecución de los proyectos son analizados y se basan en los datos aportados por los promotores del proyecto, pero siempre pueden sufrir variaciones debidas a condiciones que no se pudieran haber previsto de antemano.

Problemas Técnicos o de Ejecución: en toda obra o proyecto pueden surgir problemas técnicos o de ejecución material que por su naturaleza no pudieran haber sido previstos, pudiendo causar tanto retrasos en los plazos previstos como incrementos de costes.

Tramitaciones Administrativas: Aunque el proyecto cuenta ya con licencia lo que minimiza el riesgo, los proyectos se estudian siempre en base a su idoneidad normativa y administrativa, pero siempre pueden verse afectados por circunstancias ajenas a los promotores y el proyecto que impliquen retrasos en los plazos o incrementos de tasas administrativas.

Variación de precios de venta o alquiler: el precio de los activos en venta o alquiler pueden sufrir variaciones al alza o a la baja en función de diversos factores de mercado. Los promotores del proyecto tienen experiencia en estos mercados y serán ellos los que actuarán acorde con las situaciones que se pudieran plantear para maximizar las ganancias y minimizar los riesgos.

Liquidez: pueden darse situaciones de mercado en las que parte de la inversión tarde más tiempo en liquidarse, en tal caso se tomarán las medidas oportunas para resolverlas de la manera más ágil posible.

Cambios en las condiciones de financiación: las condiciones de financiación bancaria pueden variar en función de diversos factores, pero las previsiones del Banco Central Europeo apuntan a un largo periodo de tipos bajos.

Inestabilidad Política: la regulación en España depende de muchas administraciones y pueden darse cambios políticos que hicieran variar las normativas urbanísticas, fiscales o administrativas.

Pérdida del capital o de no obtener el rendimiento dinerario esperado: el rendimiento de las inversiones puede ser inferior al esperado ya que todo análisis de futuro se basa en expectativas de negocio que por su naturaleza pueden variar, por lo tanto, siempre existe riesgo de no obtener ese rendimiento e incluso de perder parte o la totalidad de lo invertido.

Nota

Una vez alcanzado el 100% del objetivo se dará por concluida la misma, pudiendo existir la posibilidad de overfunding hasta aquel límite que estime el promotor, nunca superior a un 50% adicional.